И снова об обмане покупателей недвижимости. Часть 4. Предварительные выплаты

Агентства недвижимости работают по простой и гениальной схеме «утром деньги – вечером стулья». То есть покупатель сначала платит, а потом с замиранием сердца ждет свою драгоценную недвижимость. Иногда он ее получает. А иногда – нет. Как же так получается?

Вариант первый: задаток

Мы уже писали, что не стоит покупать недвижимость, не увидев ее собственными глазами. В век фотошопа переделать фотографию – раз плюнуть. Но можно обойтись и без таких переделок, если просто правильно выбирать ракурсы, например – так, чтобы в кадр не попадали дырки на потолке, а попадала единственная стена с евроремонтом.

Но не оскудеет земля наша теми, кто упорно гонится за дешевизной. Для них на сайтах и досках объявлений размещаются соблазнительные предложения – симпатичная недвижимость по низкой, удивительно низкой цене. Хотите купить? Нет проблем, приезжайте в Болгарию. Но не факт, что пока вы едете, ее не купит кто-то другой. Хотите, чтобы выбранный дом гарантированно стал вашим? Хорошо, мы снимем его с продажи, если вы заплатите задаток. Обычно это не очень большая сумма – от 500 до 2000 евро. Поэтому покупатели охотно платят, и их не смущает тот факт, что задаток фирма не вернет ни при каких обстоятельствах.
Дальше возможны варианты. Например, покупатель приедет в Болгарию и увидит, что выбранный апартамент не соответствует его ожиданиям. Или процесс покупки почему-то затянется настолько, что покупатель не захочет больше ждать. Иногда агентства «идут навстречу». Задаток они, конечно, не возвращают, но предлагают посмотреть другие дома или апартаменты. Вот только почему-то стоимость этой недвижимости оказывается куда выше, чем стоимость того симпатичного домика, на который изначально «клюнул» покупатель. Так что агенты в любом случае в накладе не останутся. А покупатель в любом случае хоть немного, да потеряет.
Как избежать обмана? Не платить задаток. Недвижимости в Болгарии много, и ваш дом (апартамент) вас обязательно дождется. А если не дождется, найдете другой. Вот и все.

Вариант второй: покупка в рассрочку

В рассрочку обычно продается недвижимость на стадии строительства. Причем такую схему оплаты предлагают очень многие застройщики. Некоторые работают таким образом уже много лет (например, можно в рассрочку купить апартаменты в этом комплексе) к вящему удовольствию покупателей. А другие застройщики… могут просто исчезнуть.

Схема такая. Застройщик и покупатель подписывают предварительный договор, где продавец гарантирует, что недвижимость не находится в залоге у банка, под судом и т.д., в общем, что на нее никто не претендует. Потом покупатель платит часть цены (половину или треть). Возможно, ему удастся заплатить еще часть. А незадолго до последнего платежа, запланированной сдачи объекта и, соответственно, заключения окончательного договора купли-продажи застройщик исчезает. Тут-то и выясняется, что недостроенная недвижимость все-таки находится в залоге у банка (например, была заложена уже после подписания предварительного договора). И покупатели, сколько они ни машут предварительными договорами, ничего доказать не могут, ибо по закону еще не являются собственниками и ни на что претендовать не могут. Кстати, сам застройщик может физически никуда не пропадать: просто фирма меняет название и продолжает дальше работать, обманывая таким образом других. Но кому от этого легче…
Как избежать обмана? Проверять застройщика перед покупкой (сколько лет работает, какие отзывы). Пожалуй, больше ничего сделать и не получится. Стоит еще обратиться к независимому болгарскому юристу и вместе с ним почитать предварительный договор – профессионал может заметить там такие детали, которые обычному человеку незаметны.

Вариант третий. Ограниченное право собственности

Что такое ограниченное право собственности? Это когда недвижимость кому-то дарят, но не хотят, чтобы этот кто-то ей слишком уж вольно распоряжался. Ограничение выражается в том, что без согласия дарителей (чаще всего в этой роли выступают родители ограниченного собственника) собственник не может продать имущество, сдать его в аренду, подарить или еще каким-то образом им распорядиться. Жить – может, да. А больше, пожалуй, ничего. Причем дарители могут снять ограничение в дальнейшем, а могут не снимать, тогда полноценным собственник станет только после их смерти.

Что же делают ограниченные собственники? Некоторые ничего плохого – живут себе в апартаменте и в ус не дуют. Других же ограничили в праве собственности явно не случайно, а зная о наличии у них некоей авантюрной жилки. Эти-то товарищи и начинают мошенничать с доставшейся им недвижимостью.
Как это происходит? Ограниченный собственник, никого не уведомляя о своем статусе, дает объявление о продаже недвижимости по низкой цене. Потом заключает предварительный договор, демонстрируя покупателям самые настоящие документы о праве собственности, и берет задаток. Ну а потом, когда приходит время заключать договор купли-продажи, обман вскрывается, и покупатель у нотариуса или адвоката узнает, что это невозможно, и предварительный договор недействителен.
Что происходит потом? Теоретически, можно судиться и задаток с продавца получить. В некоторых случаях, если в роли дарителей выступают родители, которым не нужны скандалы, они вмешиваются и наводят порядок, возмещая покупателю потраченные деньги (но не нервные клетки). А в некоторых случаях они не вмешиваются, и остается судиться, а потом гоняться по всей стране (или по всему ЕС) за обманщиком. Редко кто готов тратить на это время, поэтому обычно покупатели в какой-то момент «прощают» потерянные деньги.
Как уберечься? Проверять все права собственника еще на этапе заключения предварительного договора.
 
Вам также могут быть интересны другие наши статьи:
Как обманывают покупателей недвижимости в Болгарии (часть 1)
Обман покупателей недвижимости. Часть 2. «Реновированные» дома
Обман покупателей недвижимости в Болгарии. Часть 3. Инвестиции
 
Нравится статья? Поделитесь с друзьями, нажав на кнопки соцсетей! Спасибо!