Разрешение на строительство/перестройку дома в Болгарии: личный опыт

Наша читательница Хана Гутнер любезно согласилась поделиться своим опытом строительства дома в Болгарии. Публикуем ее рассказ от первого лица с небольшими сокращениями. Полную версию можно найти тут.

Предыстория

Для начала хочу еще раз предупредить: все, что вы сейчас прочитаете, основано на нашем личном опыте покупки участка в Габровской области, с существующим домом, к которому подведены ток и вода.
После двух месяцев поиска недвижимости в радиусе 10 км от Габрово, мы остановились на небольшом домике с участком 8000 кв. м в селе Стоевци. Сам домик никакой, но у него отличный фундамент-подвал 80 кв. м, на котором можно построить отличный новый двухэтажный дом мечты! Эта недвижимость удовлетворила всем нашим критериям, кроме расстояния до аэропорта Софии, куда добираться чуть дольше, чем планировалось.
Для покупки мы обратились к адвокату, хорошо говорящему по-русски.
Адвокат запрашивает у продавца/брокера все необходимые документы, проверяет, что все в порядке, что нет никаких долгов и залогов, и назначает очередь к нотариусу для подписания договора. В Болгарии только нотариус уполномочен составлять и подписывать договор купли – продажи, называемый здесь Нотариальный Акт.
Ну, а теперь про финансы. Все суммы в левах. Кому нужно в евро – делите на 2, ну или умножайте на 2, чтобы получить шекели.

• Недвижимость — 44 000.
• Брокер — 1 350.
• Нотариус – 620.
• Налог на покупку – 1 100.
• Запись в реестр — 44.
• Адвокат – 400.

Получение разрешения на строительство

Итак, мы приобрели старый дом 160 кв.м (80 кв.м каменный подвал и 80 кв.м сам дом) плюс пристройку к нему 30 кв.м. План был такой — снести верхнюю часть дома, и на старом фундаменте-подвале построить новый дом в два этажа. Вместо пристройки сделать веранду с летней кухней.
В Болгарии на любое новое строительство, будь то жилой дом или гараж/сарай, нужно разрешение Общины. Если перестраивать старый дом, не выходя за его изначальные пределы, то в этом нет необходимости, но нам был необходим второй этаж, потому что 80 кв.м нас не устраивает, нам нужно, чтобы были большие спальни, каждая со своим санузлом, просторная кухня со столовой, кабинет, постирочная, гардеробная. Мы ведь за 30 лет в Израиле привыкли к определенному комфорту, и приехали в Болгарию для того, чтобы улучшить жизнь, а не наоборот.

В Общине нас отправили к главному референту, который отвечает за строительство в нескольких селах (в Общине Габрово такой порядок). К счастью, наш референт Стоян немного говорил по-русски. Он развернул карту и стал изучать нашу недвижимость. Нужно отметить, что наш участок состоит из трех частей – две в регуляции (УПИ), т.е. на них можно строить, а третья – нет, только для сельскохозяйственных нужд. Наша 30-метровая пристройка находилась на границе двух урегулированных участков, и эту проблему нужно было решить до получения разрешения на строительство. Вариантов решения было два – объединить два участка в один или просто снести пристройку, благо она нам не была нужна. Поскольку объединение заняло бы полгода, мы выбрали снос.
За разборку и снос пристройки мы заплатили 3000 левов, включая багер и вывоз мусора. Часть мусора закопали прямо на участке.
После этого начали получать разрешение на строительство. Этот процесс состоял из нескольких этапов:

1. Получение Визы на проектирование. Это такая бумажка со скицей нашего участка, где тебе четко описывают какую максимальную площадь ты можешь построить, до какой высоты, сколько метров от забора и т.д. Чтобы ее получить, нужно заполнить специальный бланк заявления, приложить Нотариальный Акт о праве владения, и прочие документы, удостоверяющие законность уже существующих построек. Стоит эта бумажка 30 лева, срок изготовления – 14 дней.
2. Как только готова Виза на проектирование, можно обращаться в электрическую компанию и ВиК (водоснабжение и канализация), чтобы получить у них Удостоверение об исходных данных. Удостоверение в ЕнергоПро (эл.компания в нашем районе) стоит 74 лева, срок изготовления 14 дней. Удостоверение ВиК стоит 36 лева, срок изготовления 7 дней. И в одной и в другой компании просят показать Нотариальный Акт на покупку недвижимости и Визу на проектирование.
3. Проект. Имея на руках эти три документа (Виза на проектирование, Удостоверение об исходных данных из электрической компании и Удостоверение об исходных данных из ВиК), можно обращаться к архитектору готовить проект. Как уже многие советовали, архитектора нужно нанимать того, у кого есть связи в Общине. Тогда весь процесс пройдет гладко и максимально быстро. Мы так и поступили, обратились к самому известному архитектору Габрово, который построил чуть ли не половину города — Ивану Николову.

Пришли мы к нему с готовой схемой внутреннего расположения, которую сами составили в специальной программе. По идее, все это должен делать архитектор, но если сделать схему самостоятельно, можно рассчитывать на небольшую скидку и ускорение процесса.
Даже если вы не умеете это делать, очень советую подробно распланировать всю расстановку в доме, потому что потом вдруг может выясниться, что тут нельзя поставить шкаф, потому что мешает окно, а там не хватает пяти см, чтобы влез унитаз и т.д.
Архитектор должен предоставить вам проект, состоящий из 7 отдельный частей:

а) архитектура
б) конструкции
в) электричество
г) водоснабжение и канализация
д) пожаробезопасность
е) энергоэффективность
ж) геодезия и геология (в нашем случае, это было не нужно, так как мы строим на старом фундаменте, не выходя за его границы)

Как правило, сам архитектор делает только архитектуру, остальное готовят специалисты, работающие с ним.
Стоимость всего проекта, кроме геодезии и геологии, после торгов нам обошлась в 21 лев за кв.м. Геодезию и геологию мы не делали, но это стоит в районе 400 левов.
Проект должен быть в трех экземплярах.
Время исполнения примерно месяц, но это все индивидуально. Мы ведь принесли готовый план, а на это обычно уходит много времени, чтобы то, что архитектор нарисует, вам понравилось.
А с конструктором у нас получилось так: поскольку мы хотели строить по израильским стандартам, то решили внести изменения в проект. Конструктор страшно расстроился, т.к. проект его был тушью на бумаге, и перерисовывать его было слишком сложно. В итоге мы решили, что не будем терять времени, пусть все так останется, для разрешения на строительство этого достаточно. А строить будем, как считаем нужным. НО вам я этого НЕ советую делать, особенно тем, кто в строительстве ничего не понимает.
Итак, проект готов, берем все три экземпляра (совет: сканируйте архитектуру и конструкции, это вам понадобиться при выборе подрядчика, пока будете ждать разрешение), и идем в Общину к нашему главному референту Стояну, заполняем бланк заявления на разрешение на строительство, платим таксу 197 лева (часть суммы зависит от метража), отдаем все три экземпляра проекта и начинаем ждать.
Я не знаю, как в других Общинах, но у нас в Габрово уже через 3 недели Стоян сообщил, что проект одобрен экспертным советом, а еще через две недели главный архитектор Общины подписал наше разрешение, и мы, заплатив дополнительные 220 левов, получили вожделенную бумажку на руки.
Подведу итог по финансам (как обычно, все цифры в левах, кому нужно в евро – делите на 2, ну или умножайте на 2, чтобы получить шекели):

• виза на проектирование — 30
• удостоверение об исходных данных от Енергорпро — 74
• удостоверение об исходных данных от ВиК – 36
• проект – 5100
• заявление на разрешение на строительство – 197
• разрешение на строительство — 220
• Итого – 5647 левов.

А дальше началось строительство. Продолжение следует!

 
Вам также могут быть интересны другие наши статьи:
Как купить недвижимость в Болгарии, чтобы не пожалеть об этом? Часть 1. Принимаем решение о покупке
Обман покупателей недвижимости. Часть 2. «Реновированные» дома
Вид из окна и его стоимость

Нравится статья? Поделитесь с друзьями, нажав на кнопки соцсетей! Спасибо!