«Подводные камни» при покупке апартаментов в Болгарии, или об управляющих компаниях без прикрас

Мало выбрать и купить хороший апартамент в Болгарии. Нужно еще и потом хорошо в этом апартаменте жить. А какой будет жизнь, во многом зависит от УК – управляющей компании.
Управляющая компания – это фирма, которой собственники апартаментов платят «таксу поддержки» — т.е. своеобразную квартплату. За эти деньги УК заботится о доме и придомовой территории со всей инфраструктурой, ремонтирует то, что сломалось, докупает то, что отремонтировать нельзя, ухаживает за газонами, чистит бассейн, моет лестницы… Одним словом, делает все, чтобы в доме жилось хорошо.
Лучше всего, пожалуй, когда управляющая компания принадлежит застройщику, и ее офис располагается непосредственно в комплексе. Как правило, крупные застройщики с хорошей репутацией сами же и обеспечивают управление проданными объектами. Обычно это удобно и надежно. Но бывает и иначе: вне зависимости от того, имеет ли управляющая компания отношение к застройщику, ее представители могут мошенничать.

Что ждать от УК?

В идеале Управляющая компания должна заботиться о том, чтобы жизнь в комплексе была приятной и безопасной. Но не все компании с этим справляются.
Что можно сделать, если работа управляющей компании вас не устраивает? Для начала – почитать договор с ней. Там должны быть указаны обязанности сторон, и их ответственность.
Лучше всего, конечно, читать договор не в одиночестве, а в компании юриста. Болгарского юриста – это важно. И юриста независимого, а не нанятого УК – это еще важнее. Потому что самостоятельно разобраться во всех вопросах вряд ли удастся. Параллельно рекомендуется изучить закон об этажной собственности – по сути, именно он регулирует отношения собственников апартаментов с управляющей компанией.

Чтобы внести изменения в договор с управляющей компанией или вообще этот договор расторгнуть, чтобы подобрать лучшего управителя, необходимо провести общее собрание жильцов комплекса. И вот тут часто возникают определенные проблемы с тем, чтобы таких активных жильцов набралось достаточно. Многие пишут доверенности на управляющую компанию, что ведет к различным злоупотреблениям со стороны последней. Тем же, кто хочет чего-то добиться от УК, приходится искать других собственников, что порой превращается в увлекательный квест, особенно если учесть, что многие в свой апартамент приезжают на недельку в год. Так что собрать всех в одно время и в одном месте может быть задачей почти неразрешимой.
Пользуясь тем, что большинство собственников не знают болгарские законы и не хотят портить отдых постоянными выяснениями отношений и судами, управляющие компании часто ведут себя нехорошо.
Очень часто УК «забывают» предоставить отчеты о финансовых тратах (т.е. на что, собственно, ушли уплаченные им «таксы поддержки»). Иногда плохо выполняют свои обязанности (не чистят бассейн, не убирают территорию). Иногда без ведома собственников сдают их апартаменты кому-то еще. А иногда вообще творят какие-то непотребства. Вот, например, какое письмо нам пришло:
 

Наш застройщик, а теперь и управляющий комплексом без нашего ведома стал перестраивать территорию комплекса «Санлайт» (Солнечный Берег). В 2015 г. жильцы дома собрались на первое собрание по этому поводу. В результате в 2016 году старая УК была закрыта. Вместо нее ее директор открыл две новые фирмы и предложил нам договор, где указаны только наши обязанности, но не его. Комплексу уже 10 лет, и требуется ремонт, однако на него у УК денег нет. В 2015 году произошла авария – прорвало трубу бассейна. И теперь представители управляющей компании утверждают, что мы, собственники, должны заплатить за потери воды 1500 лев.
Если мы не заплатим таксу поддержки, УК грозится отключить воду, и она может это сделать. Представители УК постоянно шантажируют собственников отключением воды по любым поводам.
Это еще не все. Представители УК стали перестраивать территорию комплекса. Например, их руководитель отгородил территорию бассейна и теперь утверждает, что это собственность фирмы.

Многие недовольны этими изменениями, к тому же, что плату за бассейн управляющая компания продолжает требовать.
Написать можно много. Самое плохое, что наше собрание собственников, зарегистрированное, кстати, в общине, просто игнорируется представителями УК. 14.09.2015 был создан Управительный совет в комплексе SUN LIGHT Солнечный берег. Это произошло в связи с тем, что Управляющий фирмой Реал Инвест, без уведомления собственников, сделал изменения на территории комплекса (отгородил бассейн). Также была отгорожена часть территории – управляющий фирмой заявил, что это его личная парковка. При этом две зеленые лужайки были покрыты цементом, причем некачественно – и уже были случаи, когда люди падали в этих местах и получали травмы. Есть к УК и другие претензии:

• • при покупке жилья было обещано, что на территории комплекса сделают детскую площадку, но это обещание не было выполнено;
• • внутри комплекса нет освещения, и на ограждении ламп становится все меньше;



• • обещанное круглосуточное видеонаблюдение почти прекратило свое существование, т.к. зимой 2015 года не только ограбили десятки квартир в комплексе (а как же охрана??), но и сняли видеокамеры, а на новые у УК денег нет, хотя мы платим таксу поддержки 8 левов за кв. м;
• • с охраной комплекса тоже все очень непонятно, не территорию может проникнуть кто угодно.

Комплекс недружный, многие апартаменты еще вообще не проданы. Собраться всем вместе довольно сложно. Со сбором денег на адвоката тоже возникают сложности – слишком малое количество собственников готово что-то делать.

 
Одним словом, беспредел полнейший. Но как решить проблему, не очень-то понятно. Скорее всего, без юристов не обойтись. Если вы можете поделиться опытом, как можно поступить в такой ситуации, или хотите рассказать про свою УК – добро пожаловать в комментарии! Тем же, кто еще не приобрел апартаменты в Болгарии, мы советуем очень ответственно относиться к покупке, чтобы не оказаться в такой патовой ситуации.
 
Вам также могут быть интересны другие наши статьи:
Как обманывают покупателей недвижимости в Болгарии (часть 1)
И снова о стоимости жизни в Болгарии 2015-2016: не только наш опыт
Экономная жизнь в Болгарии в общем и в Варне в частности
 
Нравится статья? Поделитесь с друзьями, нажав на кнопки соцсетей! Спасибо!